价格方面,7月一

        2018-03-151
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        截至2013年,我国城镇居民7平方米。这个数据至少有三层含义:一是我国人均住房面积水平已经不低;二是存量旧房面临改善居住功能、更换配套设施的艰巨任务;三是这个巨大市场尚未被人关注。根据5万亿元。而从另一个角度看,这更是一个可以启动居民、企业、政府三种投资力量的巨大投资市场,是房地产及其关联产业可以持续大有作为的新天地。当然,这个存量房改造市场不同于新房建设,需要政府主动引导、企业积极投入、居民自觉参与,需要本着为民的精神和市场化原则,做耐心细致的工作。只有调动三方积极性,才能把这个市场搞活起来。

        ——亚夫

        ■经过近20年超常规发展,我国住房供求关系已基本平衡,新增住宅消费对经济增长驱动的作用已明显下降。但住宅折旧增加、住宅建设与装修理念落后、配套基础设施建设缺失等,表明当前城镇居民旧房居住品质改善存在很大的发展空间,将有助于居民消费需求的释放。

        ■截至2013年末,我国城镇7平方米。若3亿来计算,我国城镇大约71亿平方米。而2015年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米,5系数来折算,存量住宅销售均价为3407元/平方米,由此可以推导得到全国33万亿元。

        ■若以2000年划界,2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元,那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然,这样估算或过于简单,我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程,实际上市场潜力可能远较上述估算要大。

        ■旧房居住品质改善是一项系统性工程,投资成本较大,政府需发挥规划与引导作用,利用财政资金撬动旧房改善市场,鼓励居民自主投资消费,有效改善居住品质,并促进消费需求释放。

        住房消费增长呈趋势性放缓

        虽然受今年3月份国家系列稳定住房消费政策组合拳刺激,加上刚性和改善性住房需求累积释放,今年上半年全国楼市出现回暖迹象,今年1-6月份,全国商品房销售面积502649%,2%;其中5%,以深圳为代表的一线城市住房交易成交活跃。但从趋势分析,在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下,未来我国住房消费增长仍将呈现趋势性放缓。

        1.人口结构趋势性变化限制住房数量型增长空间

        居住权是人类最基本权利。住房为人,人口因素是房地产市场核心驱动力。随着我国人口结构趋势性变化,我国房地产业数量型增长空间将会明显受限。

        一是购房主力人口将在2015年达到峰值。

        据有关机构研究,1990年后出生的人口总数比1980后出生的人口总数下降了23%,2000后出生的人口总数又比1990后出生的人口总数缩减16%。这些情况与数据反映出我国人口增长见顶并回落的趋势性变化。传统上分析,25岁至49岁是商品住宅购房人口主力。根据我国人口演变特征推算,购房主力人口将在2015年达到峰值,并将从2018年开始趋势性下降。

        二是人口老龄化将引发未来住房闲置问题。

        从国家层面上看,20148%,远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%,也低于日本历史上最低点5%,人口老龄化压力剧增。人口增长拐点和人口结构趋向老龄化,将不可避免引发住房闲置问题。据日本总务省发布的《住宅和土地统计调查》,截至2013年10月1日,日本全国共有5240多万个家庭,住宅总数约为6063万套,按每户一套计算,闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日5%,创当时统计调查以来。